租房投资和买房还贷收益到底差多少？澄清我之前的一些计算错误

資深大佬 : lhx2008 6

原帖： https://www.v2ex.com/t/674881

比较对象：10 年后的钱

参数：3 成首付，4.65 利率，10 年贷款，投资无风险利率 4.65 房租年涨 6%

对照组（租房不买，现金流一致）：把月供的钱的一部分拿来交租，剩下的部分投资。首付不动，一直投资

过程： https://docs.google.com/spreadsheets/d/1dU27CZoO1SiBxTeDeksBUYkGNJlNuvY7NGAwXV-GqjE/edit?usp=sharing

例子 1：南山公寓，528 万，首付 158W，月供 38000，同小区租房整租一个月 6500，不买房只租房，10 年后你有 704W https://sz.lianjia.com/chengjiao/105104000982.html

例子 2：深圳光明 3 室，480 万，首付 144 W，月供 35000 同小区租房 4000，不买房只租房，10 年后你有 678 W https://sz.lianjia.com/chengjiao/105103523387.html

结论：

我之前说的房价涨 10%收益相同说错了，房价年涨 3%才相同
依靠投资收益，你仍然可以赚到不少的钱，你的通勤成本会降低
买不买房还是取决于你对 10 年后房价的看法，或者是 20-30 年房价的看法。

我本来主要是想和大家讨论一下：同样的钱，不买房只租房会怎么样？但是后面我回复着回复着就变了意思，我跟大家道歉。

我也是刚毕业，没有钱买房，因此我已经无法在现在的位置上车，如果我们再过 10 年房价又到一个新高位的时候，可能这个帖子会对你有帮助

大佬有話說 (23)

資深大佬 : zpfhbyx

刚需的话,这个没啥意义,而且 10 年后的钱值不值钱谁知道啊
資深大佬 : alpha2016

感觉想买房一直房子增值的话，需要不停的置换，以后是更需要，高会老化，贬值，像平民窟一样，富人们不在意交通成本，会选择郊区别墅，高的拆迁成本很高，挺难的。失去大规模而且高速的经济增长+城市化，买套房就自然增值，需要重新考虑这个事情
資深大佬 : zhuoyayin

名义利率实际利率通货膨胀
資深大佬 : Jooooooooo

拿 10 年前的房租去比较, 是 6% 这个涨幅吗?
資深大佬 : sagaxu

建议换成贷款 20 年，25 年和 30 年分别算一下，还要把公积金算进去，深圳公积金是比较低的，上海两个人公积金一般 5000 到 10000，而且一直在涨，十几年后公积金应该有 1 万到 2 万了，房租也该翻倍了。
資深大佬 : kera0a

我就是不买房用于投资的，但主要是担心 35 岁被优化。
考虑到一旦买房，会清空积蓄。
我也不能保证未来 20 到 30 年能稳定的赚到钱。

现在投资收益已经覆盖租金+生活费，还剩下不少。资产也在稳定增加，也就对 35 岁被优化不焦虑了。
说不定 35 就能提前退休
資深大佬 : kera0a

@kera0a 35 退休就回老家买一套，老家房价还算合理
資深大佬 : qoo2019

@kera0a 说的好像买房了之后被优化了不能卖掉回老家似的，真有这么好的心态，资产增值率比你付房租高多了
資深大佬 : qingzhan

感恩～各位的讨论又让我学习了不少…
資深大佬 : jasonding

在杭第 7 年，以之前了解的同一个小区的房租变化来说，房租大概涨了 35%~80%，而近 7 年来房价涨了大概 80%~150%
因为并没有真正长期居住同一个小区，早期也没有关注房价变动，数据只是了解到的信息估算而来，如有波动，欢迎指正。
資深大佬 : Sapp

你在国外计算这个有意义，在国内没有任何意义。
1. 国内的房子不止是居住这一个功能。
2. 国内的租房权益没有任何保障。
3. 房子还充当一个赌博工具的作用，租房只能稳定收入，买房可能暴富
資深大佬 : socketpeng

@qoo2019 人家目前投资收益已经可以覆盖租金+生活费，为什么还要强行上车买房呢？更何况，你买房时的心态跟你卖房的心态能一样？真的被优化或者急需要钱的时候，不动产能带来的帮助微乎其微
資深大佬 : qoo2019

@socketpeng 现有资金收益可以覆盖租金&&生活成本，距离 35 岁还不少时间，这个明显就不是普通人，现有资金起码 150W+，毕业 3-5 年左右

另外急需钱的时候不动产没帮助这是谬论，去银行问问，个人贷款无产阶级容易下款还是有不动产容易下款，抵押贷款分分钟下来了
資深大佬 : amwyyyy

@Sapp 真没保障，想起去年白石洲旧改清租，一大波租户被迫离开了住了好久的地方。
資深大佬 : janus77

换房搬家
不能随心所欲的装修
需要和你一起住的家人完全理解而且他们同时也可以承受非议
车位学区等配套资源
資深大佬 : kera0a

@qoo2019
这是一个选择问题，而不是买房和理财的优劣问题。

买房了自然不会回老家，要回老家干嘛还买房。

这两个选择我选择了回老家，因为觉得选买房生活风险更大。

真要买房当理财，35 岁卖了，我觉得装修费都赚不回来。
資深大佬 : kera0a

@kera0a 我工作地点北京，买房真的不轻松。如果经济上支持我买房，我也买啊。

对于我个人来说，明显不强行买房，更适合我。
买房虽好，也得理智评估自己的经济能力吧
資深大佬 : socketpeng

@qoo2019 没去银行问过，但是我觉得背上巨额房贷的房子能贷款的几率也不大吧？今年一个疫情，直接打乱多少自以为有能力还贷的人的节奏？
資深大佬 : bk201

我觉得你一开始就报投资想法就有问题，多套你再考虑
資深大佬 : kop1989

无论是原帖还是现贴。你都是只考虑了买房、租房的价值问题。舍弃了房屋的自住体验以及社会资源分配属性。
也就是说你只单纯计算了买房、租房之间的利益考量。

但恰恰相反。自主体验以及社会资源分配，才是决定是否租房的最大掣肘。

也就是说，即便你推演到最后租房赚翻了，但你租房盈利的钱能买到“落户权”、“周边小学入学权”、“自由装修权”、“不搬家权”这些权益么？
資深大佬 : meeop

对于这种计算租房和买房收益的场景,可以肯定地说,买房划算!
原因前面各位说了,买房除了作为固定资产投资外,还带来了稳定良好的居住体验,学区,贷款额度等社会资源,在没有首套房需要租房的条件下,买房划算.

而对于持有多套房的场景,不需要这么复杂的计算,比较房价上涨预期+租金和理财收益即可.
資深大佬 : Dreamgoing

贴一个我之前写了文档关于买房投资的问题。https://github.com/Dreamgoing/InvestmentDecision

我也是刚毕业工作没多久，我的建议是别急，zf 不会让房价大涨的，房住不炒已经强调了这么多次了，未来可能会推出房产税。最简单的道理，你还相信房价在未来 5 年内会翻倍吗？
主資深大佬 : lhx2008

@Dreamgoing #22 你的想法应该和我差不多哈哈，不过我把房租支出也考虑进去了，最后算下来还是 3-4% 这样子。不过这几年深圳涨还是没什么办法。北京涨的势头就不是很明显。