2020 年，现在是买卖/置换的时机吗？

• 資深大佬 : darmau

  我一直在说一个观点，可以给人分享土地财政的来源，分析哪个城市有前景，哪片区域生活质量高。但绝不能给人建议要不要买房。

  为啥，别人买房我一分钱没出，跌了我不赔钱，涨了我不分红。而我的一个嘴炮可能会影响人家十多年的生活。

  涨了还好说，人家也是把功劳归功于自己当初下手的果断；跌了就完了，人家会把原因往别人身上推——包括劝他买房的，这是人类本性，没什么可指摘的。

  买房这种人生大事，你怎么选择都是有理有好处的。外人没法给你最适合你的建议，就算最适合，你也不一定喜欢。

  看你的描述你想置换的念头已经很强了，所以你的问题应该改成：想在 2020 置换，可能有哪些风险需要知道？

• 資深大佬 : kop1989

  这个很难给建议，因为太复杂了。
  不光是房产置换的价值问题，还牵扯到人情世故以及“村里”的问题。这个太难量化和了解了。

  如果是光说房产价值，置换啥时候都是合适的。只要置换的差价自己能负担就好。

• 主 資深大佬 : ccoming

  @darmau
  其实，我自己都当鸵鸟很久了。但是不去处理，不等于不用处理。
  年初的疫情+姨丈晚期+伯娘上周刚走，给我感觉：再拖下去，好像对不起我妈，她都给熬那么久了，我哥那也是给耗着。
  何况，房子产权加周围拆迁，后面都得处理。
  所以现在的核心是：综合外因+内因，我的计划可行不，今年是不是合适的时机？

  @kop1989
  是的，这情况应该不算上杠杆吧？
  按照广州 ZF 这边想法，就是将人都往萝岗、增城赶，反正 4 车道马路+地铁都有了，后面轻轨站也有。市中心的就不想了。
  差价，按先满足一人一套的要求，每套差价大概 80-100w，卖房的钱相当于给 5 成首付？

• 資深大佬 : kop1989

  @ccoming #3 按照我的理解，换房子其实就是增大房产在家庭资产中的占比。目前商业房贷应该利率也不是很高，目前两会也传出来了要再次开闸放水的趋势，这时候换房子还算是一个机遇呢。

  当然，外人再怎么预测分析也是不负责任的空谈。而且我看你的需求也更多的是改善型自住。所以理性看待价值就好。关键是人情世故和“村里”的问题要理清，这个比房产增值还是贬值重要得多，也更不可逆。

• 主 資深大佬 : ccoming

  @kop1989
  好的，“理性”二字很重要，不要盲目、冲动。
  其实，不怕老房产权问题的话，我哥负责我妈养老，我自己管自己外面租房，也不是不行。毕竟都广州户口+半学区房在了，轻松地苟着一辈子也不错。
  不过，如果我们俩咬咬牙就能更好的话，也想了解下这种可能性。
  至于村里的人情世故，我们从小就在广州大的，房子都丢空了十多年。平时的来往，也是近几年我姐结婚开始才多。
  那家对我拿地有意见，是因为地在他旧房后面，他们三兄弟另外都有栋了，就是想多要而已。村长、领导都知道他们小主意。我家的兄弟更多，不用太纠结。反而怕政*策，毕竟只有我妈的户口在老家。一户一宅的话，报建都不给过吧？

• 資深大佬 : youxiachai

  大黄埔..搬到增城…不是降级了吗…
  听描述.在建的是 5 号线东延段吧….
  很好奇 50 年产权的房子..还带学位?是房改房留下的?按道理如果是商住..应该没有学位一说吧…
  你这种老破小核心竞争力就是便宜…以黄埔现在的价格,新房肯定 3w+,完全不存在竞争关系….
  老实说.好好的大房子.不住,,住增城那种大工地…..小区…
  至于产权到期..难道还能赶人走?我觉得产权到期…大概率自动续了…要么就交点房产税

• 資深大佬 : youxiachai

  真要置换…
  去大黄埔的中新知识城….房价也是 2w5 左右,
  跟你去增城买高端小区差不多….
  也比增城强…
  黄埔区 zf 比增城区 zf 有钱….没必要降级…

• 資深大佬 : youxiachai

  嫌知识城远的话…也可以考虑科学城…..

• 主 資深大佬 : ccoming

  @youxiachai 就是东延那，青年路利丰。
  算不算学位不清楚，周边对口的学校就是那些。
  50 年产权的原因，也不清楚。我那是不是直接开发商买的，转售的跑路了，房本都被拖了几年。
  那个房子说不上好，下马路大货车吵得很，开不了窗的。厂房也还有点，15 飘过来的灰是黑色的。
  而且，上面有提到的，现在同套房，不同家庭间的学位都有限额吗？ https://m.fang.com/news/wuhu/0_36117497.html
  我这现在未来 3 个小家的户口都挂着，真全国执行，后面十分被动。
  我的目标也是知识城范围，不过更靠东，接近增城而已。尽量 21 号线上，出行方便。
  不敢考虑高档小区，先小 3 房，满足居住要求。后边有机会，再置换吧。

• 資深大佬 : xsen

  1. 新塘
  之前住沙村的新世界，地铁到珠江新城 40 多分钟，这个距离属于很可以接受那种
  但新塘那边 好的小区不多。若不靠地铁边-选择稍微多些，那边有几个大型的小区

  2. 21 号线教育城附近那几个站
  目前均价好像不算贵，那边环境应该属于还好，不过比较偏僻

  3. 就是知识城
  关键还是看工作远不远。有朋友买的知识城，然后在知识城附近考了个事业编——上下班还是很舒服

• 主 資深大佬 : ccoming

  @xsen 嗯，谢谢老哥。
  新塘那边不太清楚，不过知识城、教育城是有点了解的，我本来就在那边上学…
  上半年，知识城、教育城那边的价格好像有点回落。毕竟，之前涨得有点猛，配套也还支撑不起。交通方面，zf 也就给了条地铁和广汕路，其余真不好办。
  我估计下资金，看看能承受多少总价的，然后选点、考察看看。

• 資深大佬 : sjwuny

  @youxiachai 知识城还是别去了，我住科学城，去那一趟 40 分钟起步，转两次地铁；开车 28 公里也要 40 分钟了
  知识城房价也不便宜。

• 主 資深大佬 : ccoming

  @sjwuny 那边我清楚，10 年在那上学。我是科学城这边上班，昨天也刚跑过。如果 21 号线周边，还是可以，你是 6 号线转 21/21 转 14 ？
  zf 这几年是在那边做价格洼地，希望将人往那边疏散。价格肯定虚高，不过现在大环境，可能回落了点。
  另外，关键是总价 200 的房子，只剩那边有了吧？

• 資深大佬 : littlepoem

  印象中房子产权到期后可以续的，还是你的。。烂在手里是个什么说法

• 主 資深大佬 : ccoming

  @littlepoem 没有啦，只是我个人对老旧宇的个人印象。中前期，养护还好的房子的交易价值会高很多。越到后面，老破小因为年久失修，对于房产的交易价值就会产生负面影响。类似车子的报废。学区房可能算个例外，不过后期怎么样也不好说。
  况且，1 、我和我哥想结婚，即使自己不介意，对象也要求有套房。2 、三个小家的户口挂在一起，会相互影响小孩上学。恶心的新政真实施后，不允许这样。

• 資深大佬 : sjwuny

  @ccoming 200 万买二手房比新房香很多了。 出了苏元不用转，其他都要转一下。
  总体来说知识城最便宜的时候大概是去年年底吧，这几个月又涨回了一点。

• 主 資深大佬 : ccoming

  @sjwuny 开放选择，对新还是旧的要求不高，考察范围我增加下科学城这边的。
  老哥，有推荐的盘、小区么？

• 資深大佬 : sjwuny

  @ccoming 黄埔靠近新塘的那边，二手很便宜了，比知识城近点。

• 資深大佬 : component

  我最近也是想在深圳入手一套物业，但最近新闻特别多，总担心接盘了，广州均价低潜力大，我要是在广州就毫无犹豫入手了，另外，超过 30 年房龄的房子银行会评估风险有可能拒贷。